156 replies to this topic

[olga44]

Рекламируемые Ставки Против Вашего Реального Процента

В поисках лучшего процента на мортгедж, люди обзванивают банки или брокеров и спрашивают: "Какой сейчас процент на рынке?", и получают немедленный ответ. Не делайте ошибки! Это не тот процент, который вы получите. Вас просто хотят поймать на крючок рекламы. Как правило, банки и мортгедж брокеры рекламируют Par Rates (номинальный процент). Par Rate - это самый низкий процент до корректировок для мортгедж программы, которая вам нужна. Ваш реальный процент, скорее всего, будет выше по следующим причинам:

-Тарифы могут меняться каждый день, и даже в течении дня. Так что процент, который вам сказали, действителен только на тот момент времени, когда вы звонили. Это как фондовый рынок - трудно предсказать будет он идти вниз или наверх. Процент гарантирован только тогда, когда сделан Lock, т.е. зафиксирован на определенное время. В новом плане Обамы по борьбе с жилищным кризисом предполагается удерживать искуственным путем исторически низкий процент какое-то время, чтобы люди могли перефинансироваться под маленький процент даже те, которые под водой.

-Корректировки - поправки к проценту (adjustments). Разные кредиторы имеют разные номинальные ставки (Par Rates) и устанавливают различные корректировки. Сегодня корректировки стали выше, а значит и реальный процент может быть выше. Не доверяйте рекламируемым процентам. Старайтесь найти не лучший рекламируемый процент, а честного и профессионального брокера, который будет исследовать рынок и найдет для вас самый лучший вариант. Как определить такого брокера? Во-первых, честный брокер никогда не даст вам ответ сразу. Брокер должен собрать информацию о вас (работа, доходы, активы, задолжности, кредитный репорт, и т.д.), сделать необходимые математические расчеты, проанализировать вашу ситуацию, понять ваши цели. Во-вторых, он будет запускать ваш сценарий с различными банками, которые согласны рассмотреть ваше заявление на мортгедж, особенно на сегодняшнем рынке, и он будет выбирать из них кредиторов, которые могут дать лучший процент после корректировок. Этот процент после корректировок тоже надо просчитать. И только тогда, брокер будет обсуждать с вами доступные мортгедж варианты и реальные процентные ставки близкие к правде. Наконец, когда вы выбрали самый лучший для вас вариант и брокер отправил вашу документацию в банк, начинается охота за процентом. С вашего разрешения брокер может или зафиксировать процент - сделать Lock, или ждать более благоприятных условий на рынке, чтобы поймать лучший процент.

Ваш реальный процент = Par Rate (когда был сделан Lock) + Корректировки к проценту

Например, вы хотите сделать рефинансирование вашего дома на сумму нового займа $720,000 и стоимостью на рынке $800,000 - это 90% LTV (loan-to-value) - oтношение займа к стоимости. Ваш кредитный скор - 700, и у вас полная документация (full income/full assets).

Какие корректировки к проценту можно ожидать?

-Штатные Корректировки (State adjustment) - Для разных штатов могут быть разные процентные ставки. Скажем, для NY могут быть проценты выше, чем для MA.

-Кредитные Корректировки (Credit Score adjustment ) - Если ваш кредитный скор меньше 740, то каждые 10-20 пунктов вниз, как правило, будут увеличивать ваш процент.

-Cash-out Корректировки (Cash-out refinance adjustment) - Предположим, вы хотите рефинансировать вашу недвижимость и получить дополнительные наличные деньги из под дома, или вы хотите консолидировать ваши долги. Ваш процент, скорее всего, будет выше, чем при обычном рефинансировании (rate and term refinance).

-Высокий займ к стоимости (High Loan-to-Value adjustment) - Скажем, ваша собственность имеет 90% LTV (отношение займа к стоимости). Обычно, начиная с 70% LTV, на каждые 5-10 пунктов выше, банк будет корректировать ваш процент на более высокий.

-Корректировки на большие мортгеджи (Jumbo Loan adjustment) - Чем выше сумма мортгеджа, тем процент может быть выше. Есть банки, которые не имеют cash-out или Jumbo корректировок до $750,000 . Мы с такими банками работаем.

-Корректировки на затраты по закрытию сделки (Closing Costs adjustment) - Чем меньше closing costs, который вы хотите заплатить на закрытии, тем выше будет ваш процент. Так называемые программы "No Closing Costs, No Points", на самом деле покрывают ваши closing costs за счет поднятия процента. А сегодня это не очень то и выгодно, если вы собираетесь в вашем доме жить еще лет пять или больше.

-Lock adjustment - Чем больший Lock период, тем выше процент.

Так же, правило большого пальца: ваш процент быдет выше, если у вас investment property, second home, two-four family residence, condo or coop.

[Zhensovet_Admin]

Все вопросы по финансированию домов в этом топике пожалуйста. Не стесняйтесь.
Хозяйке топика отдельное спасибо за поддержку Женсовета.

[olga44]

Предварительные Детали Нового Плана Президента для Рефинансирования и Модификации

Affordability and Stability Plan - окончательные подробности будут объявлены 4 марта. Новый план президента по спасению рынка недвижимости предполагает или рефинансирование под более низкий процент или модифицирование мортгеджа. Кто может иметь право на помощь? С предварительными деталями двух вариантов, вы можете ознакомиться ниже.

Рефинансирование кредита (получение нового мортгеджа):

- Вы должны быть без опозданий по оплате мортгеджа и иметь приемлемую ипотечную историю платежей

- Вы можете иметь право, если Вы не смогли рефинансировать вашу недвижимость обычным путем из-за того, что ваш дом снизился в цене

- Рефинансирования только в 30 или 15 летний фиксированный мортгедж

- Ваш кредит должен быть в собственности или гарантирован Фанни Мэй и Фредди Mэк

-Рефинансировать можно только 1-й мортгедж

- Сумма 1-ого мортгеджа (включая любые расходы рефинансирования), не может превышать 105% от текущей рыночной стоимости имущества

- Заемщики, которые имеют более одного мортгеджа (1-й и 2-й), могут иметь право на рефинансирование

- Вы должны получить согласие кредитора, который держит ваш 2-й мортгедж, на рефинансирование 1-ого мортгеджа

- Ваш Рейт будет основываться на текущих рыночных ставках и будет зависить от points и closing costs (затраты на рефинансирование), процитированных кредитором

- Рейты могут отличаться у различных кредиторов, и с течением времени

- Рефинансирование не будет уменьшать размер кредита

- Только для мортгеджей с полной документацией (full documentation loans)

- Кредиты не будут иметь никакого авансoвого наказания (no prepayment penalties)



Модификация (внесение изменений в существующий мортгедж):

- Вы можете быть без опозданий или с опозданиями по платежам за мортгедж

- Вы можете иметь право, если ваш доход не является достаточным для продолжения делать ипотечные платежи (hardship)

- Только для primary residence properties (основное место проживания)

- Ваш ежемесячный платеж мортгеджа должен превышать 31% от вашего ежемесячного дохода брутто (>31% DTI)

- Ваш кредит не является достаточно большим, чтобы превысить текущие Фанни Мэй и Фредди Mэк кредитные пределы (only conforming loans)

- Только 1-й мортгеж имеет право на модификацию

- По усмотрению вашего кредитора изменения могут включать в себя сокращение суммы кредита

- Модификация будет сделана на 5 лет. По истечению этого срока процент будет тот, который был на маркете на момент модификации

- Заемщики, которые платят без опозданий в течение пяти лет, могут получить до $5,000 в счет сокращения долга по истечении этого срока

- Для заемщиков модификация делается бесплатно. Заемщики должны остерегаться какой-либо организации, которая пытается взимать плату за консультации или модофикации делинквент кредитов, особенно если они требуют плату вперед.

- Ваш кредитор не обязан изменить ваш кредит. Кредиторы принимают участие в программе на добровольной основе

- После 4 марта, кредиторы будут посылать письма домовладельцам, потенциально имеющим право на модификацию

-Если вы считаете, что можете претендовать на внесение изменений и не получили письмо в течение нескольких недель, обратитесь к вашему кредитору

Источник: WhiteHouse.gov

[Pervoklashka]

Добрый день!

Расскажите, пожалуйста о Home Equity LOANS. Не кредитных линиях, а именно, лоанс. Говорят, они тем хороши, что у них не бывает джамбо, что можно в них свести с большой пользой и иквити линию и основной мортгидж, и то можно их рассчитать лет на 15-20, а платежи будут не больше, чем сейчас на Моргиджах. Расскажите, как это работает, и какие банки вы рекомендуете?

Особенно, в пределах Большого Бостона
Спасибо!

[olga44]

Дорогая Pervoklashka,

До финансового кризиса существовал метод для покрытия LTV (соотношение кредита к стоимости) свыше 80% - это получение второго мортгеджа (Home Equity LOANS) или кредитной линии (HELOC), что было гораздо выгоднее, чем PMI (мортгедж иншуранс).
Сегодня Home Equity Loans или HELOC для высоких LTV кредитов свыше 80% более недоступны из-за высокого риска. Home Equity Loans и HELOC разрешаются до 80% СLTV (Комбинированный LTV, который включает 1-й и 2-й мортгеджи) и используется, как правило, для Jumbo mortgages.
Например: Вы покупаете односемейный дом за $650,000 и вам нужен мортгедж $520,000 (80% LTV), что является Jumbo мортгеджем. Чтобы получить ниже процент, было бы разумным разделить Jumbo мортгедж на два мортгеджа: 1-й мортгедж до $417,000 (64% LTV), так называемый конформинг; и HELOC или фиксированный Home Equity Loan – $103,000 (16% LTV). 64% LTV + 16% LTV = 80% CLTV. Лучший вариант сегодня — это HELOC, т.к. имеет гораздо ниже процент, чем Home Equity Loan. HELOC базируется на прайм рейте - 3.25%, а Home Equity Loan - примерно 8.3% (15-ти летний) и 8.7% (20-ти летний). У Home Equity Loan всегда процент гораздо выше, чем на 1-ые конформинг мортгеджи (примерно 5%). Поэтому сводить 1-й мортгедж и HELOC в Home Equity Loan, нет никакого смысла. А вот объединить 1-й мортгедж и кредитную линию в один мортгедж под меньший процент, имеет смысл.
В Бостоне есть wholesale банк, который разрешает Jumbo мортгеджи до 90% LTV без PMI и без увеличения процента до $750,000, и с небольшим увеличением процента до $900,000. Кроме этого, есть банки, которые имеют супер конформинг (Jumbo) программы (до $625,500), превышающие обычные конформиг лимиты, но имеющие проценты как у конформинг программ. У всех людей разные ситуации. И то, что работает для одних, может не работать для других. Нет одной пилюли для всех.
Если вам нужна консультация о программах и банках, вы можете мне позвонить по тел. 857-334-9253. Рада буду помочь. Вы можете заглянуть на мой блог и посмотреть рубрики: Мортгедж программы, Правила банков, HELOC и др. На русском: www.homelendhelp.net На английском: www.homelendhelp.com

Удачи!
Если есть какие-либо вопросы, с удовольствием отвечу.

[kotik]

у мена вопрос не про мортгедж.
я ишу сеичас купить дом за кеш, но через банк, т.е. те дома, которые люди оставили. есть ли смысл их покупать, или искать дом через реалторов?
и есть ли какие приимушества покупки дома за кеш?

[olga44]

В покупке дома за кеш есть свои плюсы и минусы. Если вы хотите купить дом, чтобы в нем жить долгое время - это одна история. Если вы хотите инвестировать деньги в маркет, то это должен быть совсем другой подход. Например: многие люди, имеющие возможность купить за кеш, берут мортгедж потому, что интерес на мортгедж списываеться с налогов, что снижает таксовую планку. Лучше всего проконсультироваться с экаунтэнтом, особенно если вы хотите купить дом, как инвестмент.
Обычно, покупают дома за кеш, когда маркет показал первые признаки роста. А его пока не видно. Однако сейчас можно найти очень дешевые и хорошие дома на short-sale и foreclosure. Только надо быть очень осторожным. Дома на foreclosure надо тщательно инспектировать и проверять всю документацию. У брошенных домов часто бывают такие проблемы, которые потом выливаются в копеечку, как, например, лопнувшие трубы, потому что дом не отапливался и т.д. Поэтому многие банки не дают мортгеджи на дома после foreclosure. И их легче купить за кеш.
Такие дома можно искать и самому и через реалторов. Реалторам вы не платите, и они вам помогают найти быстрее то, что нужно. В то же время не все продавцы согласны платить реалтору. Мои клиенты покупают дом на short-sale. Продавец дома отказался принять офер, если они будут с реалтором.
Для тех, кто хочет купить дом для себя и взять финансирование, сейчас не плохое время, т.к. на рынке исторически низкий процент. Сколько продержится такой низкий процент никто не знает. И для тех, кто покупает впервые до 1 декабря 2009, дается Налоговый Кредит до $8,000.

[Pervoklashka]

[olga44]

Налоговый кредит возможен только для впервые покупающих дом (first-time home buyers only). Чтобы квалифицироваться как впервые покупающие, вы не должны быть владельцем недвижимости в течении последних 3-х лет, неважно это condo или single family home. Ваш доход на одного человека не должен быть больше 75,000. А на семью - не больше 150,000.
Для тех, кто купил дом в 2009 до декабря, можно получить до 8,000 безвозмездно.
А для тех, кто купил в 2008, можно получить до 7,500 как безпроцентный кредит, который должен быть погашен в течении 15-летнего периода.
Я читала о том, что в Сенате рассматривался вопрос, чтобы можно было получить какие-то льготы и для тех, кто купил дом в этом году, не будучи впервые покупающим. Но больше об этом я ничего не слышала. Лучше всего узнать это у вашего экаунтэнта.

[Pervoklashka]

пролетаем по всем статьям

спасибо!

[snow white]

Девочки может кто уже знает- государство выдает кредит в размере 50 тысячь доллоров (без возвратный)на покупку дома тем кто покупает в первые.

[snow white]

из-за этого Par Rates люди и теряют дома ,сначало платят копейки а потом как все сразу навалиться не позавидуешь.
Считаю этот вариант самый последний да и вообще лудше его избегать.

[Tanechka]

[snow white]

я сама переспросила когда мне сказали .я спрошу у свекрови или у мужа где можно почитать.

[olga44]

Что то я очень сомневаюсь по поводу $50,000 безвозмездного кредита для впервые-покупающих. Я таких новостей не слышала. По крайней мере правила на 2009 гласят только о $8,000. Но если есть какaя-то интересная информация, с удовольствием почитаем. Сейчас правила меняются, как перчатки.

[olga44]

Да, девочки. Вышли окончательные правила по модификации и рефинансированию для тех, у кого проблемы с оплатой мортгеджа. Если у кого вопросы, задавайте.

[olga44]

Рекомендации по Продаже Дома

1) Узнайте стоимость вашего дома на текущем рынке. Есть бесплатный сайт www.zillow.com, но у них не совсем правильная оценка. Вы можете заказать оценку дома на www.USSearch.com Property Reports. A лучше всего, попросить оценщика сделать для вас вербальную оценку (verbal appraisal). Это тоже приблизительная оценка, но самая близкая к истене.

2) Найдите опытного агента по недвижимости. Он тоже поможет вам определиться с ценой на дом. Если вы хотите сделать short-sale, и ваш банк это позволяет, то лучше всего найти агента, который занимается short-sale и имеет в этом опыт.

3) Подготовьте дом к продаже. Сделайте ваш дом чистым, организованным, и привлекательным, чтобы потенциальные покупатели могли представить себя, живущими в нем. Психологический подход в этом деле очень даже важен.

Несколько простых советов, как быстрее продать дом:

-Старая и заляпанная входная дверь сразу вызывает негативное отношение к дому у покупателей. Это как размытая косметика на лице. Сделайте ее привлекательной. Покрасьте, обновите парадный вход. На то он и парадный. Можно повесить новые, более привлекательные светильники.

-Свежая нейтральная краска создаст ощущение новизны дома. Вымойте все внутренние двери или покрасьте их. Грязные двери не помогают быстро продать дом. Их даже трогать не приятно. Чтобы они не пачкались и выглядели как новые долгое время, их можно покрыть поверх краски поликриликом (polycrylic). Моются за три секунды, и грязь к ним не пристает. Старые ручки лучше поменять на новые. Взгляд человека, входящего в комнату, обязательно останавливаеться на ручке двери. А поскольку дверей много, то и ощущений у покупателей будет много -- положительных или отрицательных.

-Вымойте все окна и повесьте жалюзи или занавески. Если окна узкие, особенно в старых домах, то карниз с занавесками должен быть гораздо шире окна. Это визуально расширит окно.

-Уберите все свои семейные фотографии. Они создают у людей чувство, что они вторглись в ваше пространство. А вам надо, чтобы они чувствовали себя как дома.

-Уберите детские игрушки, лишние книги, мелкие предметы, большие цветы, и т.д. Это создаст ощущение большего пространства. Оставьте только вазу с цветами или несколько небольших скульптур на журнальном столике или камине.

-Сделайте ваше пространство более теплым и располагающим. Добавьте несколько, например, цветных подушек, картину (главное не переборщить), светильники. Правильно расположенный свет создает особый уют в доме. Подсветку можно располагать в разных местах -- на полу, за диваном, на столах и т.д. Только не освещайте такие места, где, например, трещина от пола до потолка.

-Слишком много мебели, или наоборот, делает комнату не привлекательной -- слишком загруженной или слишком пустой.

-Организуйте шкафы. Куча одежды и вещей делает шкаф визуально меньше. А мы все хотим иметь большие шкафы. Уберите из него лишние вещи и одежду, которую сейчас не носите.

-Уберите все кухонные принадлежности и приборы с countertops (кухонные столы). Кухня будет казаться больше и опрятнее. Загруженные coutertops и обеденные столы не оставляют места для комфортабельного приготовления еды и принятия пищи. Можно поставить вазу с фруктами или какими-нибудь красивыми конфетами. Ну что-то вкусненькое и красиво выглядящее.

-Избавьтесь от заплесневелого caulk (законопаченное место) вокруг ванной и раковины. Комната должна быть самой чистой в доме; бутылочки, баночки, скляночки убраны. Даже самая чистая ванная с шампунями, зубными щетками, кремами будет выгладеть дезорганизованной. Если ванная не большая, повесьте на свободную стенку большое зеркало, или зеркала. В IKEA есть специальные для ванных зеркала, большие, и за $7 вся радость.

-Организуйте ваш подвал. Даже в незаконченном подвале (unfinished basement), дезорганизованные груды каких-то вещей и коробок могут негативно повлиять на решение ваших покупателей.

[Ангелина]

[olga44]

Ангелина, я тоже отвечу на английском, чтобы дать вам более точную формулировку: "A tax credit is a dollar-for-dollar reduction in what the taxpayer owes. That means that a taxpayer who owes $8,000 in income taxes and who receives an $8,000 tax credit would owe nothing to the IRS."

[olga44]

Проценты на 13 марта

30 лет фиксированный 4.875%

20 лет фиксированный 4.75%

15 лет фиксированный 4.5%

10 лет фиксированный 4.5%

10/1 ARM 4.875%

7/1 ARM 4.875%

5/1 ARM 4.5%

3/1 ARM 4.625%

Прайм- рейт 3.25%

30 лет фиксированный Interest Only 6.125%

15 лет Jumbo 4.875%

30 лет Jumbo 5.125%